За последнее время представления людей о красоте и качестве жизни существенно изменились. Законодательство не успевало реагировать на стремление людей индивидуализировать свое жилище. Государственные органы, которые должны осуществлять контроль за эксплуатацией жилых помещений, не работали должным образом. В это время жильцы челябинских «многоэтажек», устав от своих клонированных 97 и 121 серий, творили всё, на что хватало фантазии, даже не подозревая, что на серьезные преобразования в своих квартирах нужно получать разрешение, а само проживание в квартире с несанкционированной перепланировкой сопряжено с высоким риском для своей жизни и жизни соседей.

Перепланировка квартиры - процесс достаточно сложный и требующий затрат как временных, так и трудовых. Чтобы придать перепланировке законный статус, необходимо собрать солидный портфель всяческих документов и разрешений. В зависимости от сложности работ рекомендуется выполнить следующие действия:

• Для получения разрешения на перепланировку необходимо сдать на рассмотрение полный пакет документов (от 15 до 25) в Челябинскую районную межведомственную комиссию по месту нахождения жилого помещения.
• Когда ремонтно-строительные работы выполнены, специальная комиссия производит прием помещения, подписывается акт о произведенном переустройстве;
• Следующий шаг – вызов техника БТИ, чтобы он внес изменения в поэтажный план помещения на основании распоряжения и акта приемки;
• После этого все изменения характеристик квартиры, отраженные в поэтажном плане БТИ, вносятся в свидетельство о праве собственности.

Пакет документов и проект перепланировки необходимо передать в органы, проверяющие строительные работы и инспектирующие состояние зданий и сооружений. В подтверждение того, что вы сдали документы, вам выдадут расписку, в которой должен быть указан их полный перечень и проставлена дата принятия. Это важно, потому что рассматривать документы должны не более 45 дней, что закреплено Жилищным кодексом РФ. Не поскупитесь на предварительное согласование перепланировки с архитектором-консультантом, который обычно сотрудничает с органом согласования Челябинска. Тогда вы будете точно знать, какие планы реализовать не удастся, и сможете внести исправления в проект.

Что говорит закон

Согласно Жилищному кодексу РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В свою очередь, перепланировкой называется изменение конфигурации жилого помещения, которое также влечет необходимость внесения изменения в его техпаспорт.

Следует отметить, что на такие виды ремонта помещения, как: косметический ремонт, устройство и разборка встроенных шкафов, антресолей (если они не подлежат техническому учету и не образуют самостоятельных помещений), замена (без перестановки) инженерного оборудования разрешение получать не нужно. Что касается загородных дач в Челябинске, то согласовывать перепланировку также не нужно. Согласование потребуется только для строений, поставленных на учет БТИ.

Право на проведение переустройства и (или) перепланировки квартир имеют только их собственники (ст. 26 ЖК). Не стоит отчаиваться, если вы занимаете жилое помещение по договору социального найма. Для того, чтобы переустроить квартиру, следует обратиться в местный орган власти, который является наймодателем по договору, для того, чтобы он «дал добро» на желаемые преобразования. Но не стоит радоваться прежде времени – чиновники вполне могут и не дать разрешение на какие-либо работы.

Для собственников в той же статье ЖК прописывается список документов, которые необходимо предоставить в осуществляющий согласование орган:

• общегражданский паспорт;
• заявление на переустройство (перепланировку), которое включает полный перечень предполагаемых работ;
• действующий поэтажный план Бюро технической инвентаризации;
• экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22);
• свидетельство о праве собственности на квартиру (в случае его отсутствия подойдет договор купли-продажи);
• выписка из домовой книги;
• копия финансово-лицевого счета;
• техническое заключение, которое выдается только специализированной лицензированной организацией;
• проект перепланировки квартиры;
• согласие совершеннолетних собственников квартиры (всех, в том числе временно отсутствующих жителей квартиры, которые являются ее сособственниками);
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (если ваш дом является памятником архитектуры).

С поэтажного плана, который изготовят в БТИ, нужно снять несколько копий. Новое расположение стен, газовой плиты, сантехники наносят на копию плана поверх прежнего изображения, поэтому требуется ручка с пастой контрастного цвета.

Этапы перепланировки

Чтобы начать переустройство, для начала необходимо оценить возможность осуществления идеи в данном помещении, которую определяет квалифицированный инженер – только он сможет определить несущие конструкции, рассчитать допустимые нагрузки, и, в соответствии с ними, составить план проектных работ.
Все, что влечет за собой изменение планов БТИ – стены, перегородки, проемы, окна, сантехническое оборудование, инженерные стояки и кухонные плиты – подлежит согласованию. Если жилищной инспекции г. Челябинска станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, вас привлекут к ответственности. Хотя это останавливает не всех – так, в 2007 году жилищная инспекция Челябинской области выявила 1 044 нарушения в жилищной сфере, причем 83% из них – нарушения правил содержания и ремонта жилых помещений. Следует добавить, если вы уплатили штраф, вы не освобождаетесь от обязанности санкционировать перепланировку. Вам дадут срок в 2 - 3 месяца, в течение которого вы должны будете оформить разрешение. В противном случае вас повторно оштрафуют. Кроме того, необходимо отметить, что квартиры с несогласованной перепланировкой на рынке недвижимости Челябинска стоят дешевле, чем аналогичные квартиры без перепланировки.

Но штрафы и удешевление стоимости квартиры – это ничто по сравнению с возможными последствиями несанкционированной перепланировки. Любое преобразование, сделанное без согласования – это бомба замедленного действия. Последствия могут проявиться только через несколько лет – дома со временем ветшают, к тому же ваш сосед снизу, не подозревая о вашей перепланировке, вполне может начать и свою. Ущерб может быть значительным, вплоть до разрушения здания, а ответственность нести будет тот, кто перепланировал помещение незаконно, т.е. без согласования, и штрафом дело уже не обойдется.

Вторым этапом переустройства является согласование плана проектных работ в различных инстанциях. Весь процесс занимает достаточно длительное время. Для полного узаконивания перепланировки нужно получить письменное разрешение балансодержателя или собственника дома, Управления архитектуры, Госархстройнадзора, Госпожнадзора и Санэпиднадзора г. Челябинска.

Существуют такие преобразования, которые невозможно официально согласовать в любом случае. Это переустройство помещений, при котором:

• Ухудшаются условия эксплуатации дома или проживания граждан, а также, если возникают проблемы с инженерными коммуникациями и отключающими устройствами.
• Возможность отнесения к категории непригодных для проживания помещений переустроенных или смежных с ним квартир.
• Прочность, устойчивость несущих конструкций здания нарушается с возможностью их разрушения.
• На общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях устанавливаются отключающие или регулирующие устройства, если их использование оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
• Сечения каналов естественной вентиляции ликвидируются либо уменьшаются.
• На несущие конструкции увеличиваются нагрузки сверх допустимых по проекту, также, если устанавливаются стяжки в полах, заменяются перегородки из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещается дополнительное оборудование в помещениях квартир.

В жилых домах типовых серий не разрешается:

• Организация проемов и ниш, пробивка отверстий в стенах- пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами.
• Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
• Устройство каких-либо проемов в стеновых панелях помещений без согласования с проектной организацией- автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии- без дополнительной экспертизы.

Третий и последний этап работ – сама перепланировка. Когда вы, не без помощи профессионального инженера, согласовали будущий проект, который соответствует как вашим пожеланиям, так и возможностям помещения, можно приступать к работе. Профессионалы работают быстро: например, перенос дверного проема стандартного размера займет не больше одного рабочего дня, а реконструкция в целом обычно происходит в течение рабочей недели. Если вы все делаете своими руками, следует позаботиться о хорошем инструменте. Когда вся работа по перепланировке будет сделана, работники БТИ внесут изменения в техпаспорт и выдадут на руки новую копию поэтажного плана дома – это юридический документ, который в дальнейшем вы будете использовать при продаже жилья или передаче его в чью-либо собственность.

Жилинспекция Челябинска рассмотрит ваш проект перепланировки в течение 45 дней, продолжительность полного согласования составит не менее 3 мес. Если вы хотите узаконить перепланировку в более короткий срок, это потребует существенных затрат, но и это не исключает возможность возникновения каких-либо проблем. А если вам обещают провести всю процедуру согласования за неделю, знайте, вы имеете дело с мошенниками.

Весь процесс перепланировки помещения неотделим от конкретных трудностей, но зачастую он действительно себя оправдывает как в эстетическом, так и в функциональном аспектах. И всё же узаконивание переустройства помещений чересчур затруднено, поэтому не все жильцы берут на себя труд узаконить перепланировку. Вся процедура согласования требует больших временных затрат, а главное тратит много сил и нервов жильцов. Процедуру нужно упрощать, устранять излишние бюрократические преграды, это очевидно. Многие строительные компании г. Челябинска нашли выход из этой ситуации – они отошли от строительства домов типовых серий. Компании строят помещения со свободной планировкой, где вообще нет стен, только несколько несущих конструкций, чаще всего таковыми являются колонны. Это касается новых построек, но в Челябинске доминируют строения стандартных серий, и проблема санкционирования перепланировки останется актуальной еще долгое время.

Мария Рукавишникова, специально для RemChel.ru

Фотографии: Проекты Студии "Интерьеры BERGS", cspn.ru

11 июля 2008 г.